Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Ausgangssituation der Projektentwicklung
10
Abbildung 2:
Transaktionsprozess mit Immobilien Due Diligence
1
2
Abbildung 3:
Immobilien Due Diligence aus Sicht des langfristig denkenden Investors 2
6
Abbildung 4: Informationen
in
der
Entscheidungstheorie
4
1
Abbildung 5: Nachvollziehbarkeit
des
Gutachtens
4
6
Abbildung 6: Beschaffung von Informationen für ein Gutachten
4
8
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Unternehmensexterne Informationsquellen zur Standort- und Marktanalyse
2
8
Tabelle 2: Besitz und Verkehrssteuern im Bereich der Immobilienwirtschaft
30
Tabelle 3: Verwendungsverbote relevanter Gebäudeschadstoffe in der BRD
3
8
Tabelle 4: Darstellung der Grobkostenschätzung nach Gewerken
5
3
1. Einführung ins Thema
Immobilien stellen sowohl für private Wohnungskäufer als auch für Erwerber gewerblicher
Objekte grundsätzlich knappe und somit meist hochpreisige Produkte dar. Ein vorschneller
Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann, bei ungenügender Sorgfalt, schnell zum finanziellen
Desaster von einzelnen Personen oder ganzen Unternehmen werden. Auch das viel diskutierte
Thema der Managerhaftung sei in diesem Zusammenhang erwähnt.
1
Gerade bei einer Nutzungsänderung von vorhandener Bausubstanz ist die klassische
Sachwertermittlung als stützendes Verfahren der Verkehrswertermittlung zwar notwendig,
meist aber nicht ausreichend. Wird beispielsweise der Kauf eines Objektes näher betrachtet,
2
ist es von besonderem Interesse, nicht nur die Substanz an sich, sondern den daraus für den
Käufer resultierenden Nutzen zu bewerten. "Substanz substituiert künftige Ausgaben". Eine
3
genaue und sorgsame Erfassung sowie Bewertung der vorhandenen Bausubstanz gibt
nunmehr deutlich Aufschluss über künftige Folgekosten des Objektes und stellt somit auch
eine wesentliche Grundlage für die Investitionsrechnung dar. Zudem sind dann die jeweils
unterschiedlichen Intensionen des Käufers zu berücksichtigen, die bisherige Substanz auch
zukünftig nutzen zu wollen. Hier entstehen neue Sichtweisen auf den objektivierten
Substanzwert, die keinesfalls vernachlässigt werden dürfen.
4
Allein diese Betrachtung der reinen technischen Seite eines Objektes verdeutlicht die
Komplexität einer Ankaufsprüfung von Immobilien. Hinzu kommt die notwendige
Beschaffung von Informationen zum rechtlichen, wirtschaftlichen und finanziellen Zustand
der Immobilie.
7
hierzu auch Hellerforth, Michaela: Due Diligence für Industrieimmobilien, 2004, S. 46 ff in: Lutz, Ulrich;
1
Galenza, Kerstin: Industrielles Facility Management, Springer Verlag, Berlin, 2004, S. 27-49 sowie
Knöfler, Kathrin: Rechtliche Auswirkungen der Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen, Peter Lang
Verlag, Frankfurt am Main, 2001, S. 271ff.
Vgl. Strotkamp, Hans-Peter: Vortrag "Ist die Sachwertermittlung noch zeitgemäß?", S. 64, in: Sprengnetter, 17.
2
Jahreskongress "Immobilienbewertung" Manuskripte, Berlin, 2009.
Hommel, Michael; Dehmel, Inga: Unternehmensbewertung case by case, 5. überarbeitete und aktualisierte
3
Auflage, Verlag Recht und Wirtschaft, Frankfurt am Main, 2010, S. 58.
Vgl. Hommel, Michael; Dehmel, Inga: Unternehmensbewertung case by case, 5. überarbeitete und aktualisierte
4
Auflage, Verlag Recht und Wirtschaft, Frankfurt am Main, 2010, S. 58.
Eine Einbeziehung von Fachleuten mit spezifischen Kenntnissen der Branche oder des
entsprechenden Themengebietes, wie zum Beispiel Architekten, Bausachverständigen,
Gutachtern oder professionellen Immobilienprojektentwicklern, trägt klar dazu bei, Chancen
und Risiken einer Immobilie umfassend zu erkennen und zu analysieren. Darauf aufbauend
können von vornherein in den Vertragsverhandlungen objektspezifische Besonderheiten
berücksichtigt und der neuen Nutzung entsprechend gewürdigt werden.
Somit bildet eine sorgsame Prüfung von nicht nur objektgebundenen Merkmalen gerade in
der Immobilienwirtschaft die Grundlage für anstehende Investitionsentscheidungen. Diese
Sorgfaltspflicht bzw. die erforderliche Anstrengung bei der Analyse von Investitionen,
Objekt- und Unternehmenskäufen, Fusionen oder Börsengängen wird allgemein Due
Diligence genannt. Mangels treffenderer Übersetzungen bedient man sich heute in
Deutschland, genau wie im restlichen Europa, dem angloamerikanischen Terminus der Due
Diligence.
5
Speziell die Immobilien Due Diligence hat die detaillierte und systematische Beschaffung,
Analyse und Aufbereitung von Informationen inklusive deren Bewertung zu einer oder
mehreren Immobilien zum Ziel. Eine solche fundierte Prüfung der maßgeblichen Chancen
6
und Risiken des Transaktionsprozesses findet grundsätzlich vor den Vertragsverhandlungen
statt und hat als Ergebnis wertrelevante Informationen zur Stärkung der Verhandlungsposition
zur Folge. Investitionsentscheidungen werden damit transparenter, der Entscheidungsprozess
wird verkürzt.
7
Mit einer solchen sorgsamen Prüfung der Objektsituation werden also die Grundsätze der
Wahrheit und der Vollständigkeit befolgt. Durch die Schaffung von Aufzeichnungen über die
8
Vgl. Eder, Georg: Erfolgsfaktor Due Diligence Prüfung, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 15.
5
Vgl. Brüesch, Reto: Due Diligence Real Estate, Schwerpunkte in der Praxis, Masterthesis, Zürich, 2009, S. 8;
6
o.V.: Technical Due Diligence, Ingenieurversicherung, 17.03.2011, http://www.ingenieurversicherung.de/
content/technical-due-diligence sowie
Bock, Jens: Due Diligence bei der Akquisition von gewerblichen Immobilienprojekten, S. 211, in: Schulte, Karl-
Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln,
2008, S. 211-231.
Vgl. Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck,
7
München, 2007, S. 12f.
Prüfung des Objektes und möglicher Risiken dient die Due Diligence somit auch als
Entlastungsbeweis.
8
2. Ziel der Arbeit
Absicht dieser Arbeit ist es, ein Prüfraster zur Zustandserfassung von Gewerbeobjekten zu
erstellen und hierfür eine Form der Gutachtenerstellung sowie die Möglichkeiten der
Berichterstattung aufzuzeigen. Das Ergebnis soll dabei nicht nur theoretisch plausibel,
sondern vielmehr für den Immobilienprojektentwickler praktisch anwendbar sein. Dabei wird
der Zusammenhang von objektspezifischem Zustand, der beabsichtigten zukünftigen Nutzung
sowie deren Auswirkung auf die entsprechende Investitionsentscheidung verdeutlicht. Somit
wird aufgezeigt, wie höchst individuell eine Sorgfaltsprüfung gerade heute im Bereich der
Immobilienwirtschaft zu sein hat. Der Schwerpunkt der Arbeit liegt dabei bei der technischen
Due Diligence.
Um die Einordnung der technischen Zustandserfassung innerhalb der Immobilien Due
Diligence aufzuzeigen, wird zunächst auf die, aus der Transaktion entstehenden Folgen
eingegangen. Dies beinhaltet sowohl die Beurteilung wirtschaftlicher als auch rechtlicher
Risiken. Dabei ist auch hier jedem Teilbereich ein Prüfraster angehängt. Besonders beim
Prüfraster der technischen Due Diligence, gilt es zu beachten, dass es sich um ein
umfangreiches, detailliertes Muster für Gewerbeimmobilien handelt. Es werden darin nicht,
wie in einschlägiger Literatur üblich, lediglich zu prüfende Unterlagen, sondern exakt zu
bearbeitende Themen und Prüfpunkte abgebildet. Somit wird eine umfangreiche und
inhaltlich fundierte Grundlage geschaffen, aus der sich konkrete Anforderungslisten für das
jeweilige Projekt individuell erstellen lassen.
Grundlagen der Immobilienwirtschaft werden vorausgesetzt und nur dann kurz erläutert,
wenn es wirklich erforderlich ist.
9
Vgl. Eder, Georg: Erfolgsfaktor Due Diligence Prüfung, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 16.
8
3. Grundlagen der Immobilien Due Diligence
Bevor es zu einer Ankaufsprüfung von Immobilien im Rahmen der Projektentwicklung
kommt, ist es zunächst notwendig, die grundlegend möglichen Ausgangssituationen der
Immobilienprojektentwicklung zu betrachten.
Drei mögliche Ausgangssituationen lassen sich unterscheiden:
·
Der Standort ist gegeben, die Projektidee ist zu entwickeln und notwendiges
Kapital zu beschaffen.
· Die
Projektidee ist (vor-)gegeben, Standort und Kapital sind zu finden.
· Das
Kapital ist gegeben, Projektidee und Standort sind zu finden.
Abbildung 1: Ausgangssituation der Projektentwicklung
9
10
Vgl. Greber, Agnes: Projektentwicklung und -realisierung, S. 6 in: Europäische Immobilien Akademie
9
Saarbrücken e.V.: Immobilien-Projektentwicklung, Seminarunterlagen, 2009 sowie
Pfnür, Andreas: Modernes Immobilienmanagement, Facility Management, Corporate Real Estate Management
und Real Estate Investment Management, 2. aktualisierte und erweiterte Auflage, Springer Verlag, 2004, S.167f.
Es müssen, egal welche Ausgangssituation zu Grunde liegt, erhebliche Informationsmengen
in Bezug auf ihre Wertrelevanz hin untersucht werden. "Je komplexer und großvolumiger der
Transaktionsgegenstand ist, desto aufwendiger muss die Informationsaufbereitung betrieben
werden." Somit wird der Schwerpunkt der Immobilien Due Diligence nicht nur durch den
10
Informationsbedarf des Auftraggebers, sondern insbesondere durch die Komplexität und das
Volumen der geplanten Transaktion sowie den jeweiligen Zeit- und Kostenrahmen
bestimmt.
11
Ziele sind hier eine Verdeutlichung des Risikobewusstseins, die Risikominimierung, aber
auch die Aufdeckung von Chancen. Ebenso werden Kostenverursacher erkannt, Deal Breaker
offengelegt und Zukunftsperspektiven eröffnet. Die Immobilien Due Diligence kanalisiert
12
eben diesen Prozess und fokussiert auf seine wesentlichen Bestandteile. Als Ergebnis erhält
der Auftraggeber Verhandlungsgrundlagen zur Investitionsentscheidung bzw. zur
Kaufpreisfindung in Form eines Berichtes bzw. eines Gutachtens und gewinnt Erkenntnisse
über zukünftige Pflichten und Aufgaben.
Je nach Eigenschaften des zu prüfenden Objektes erlaubt dann ein modularer Prozess,
einzelne Analysen parallel zueinander durchzuführen. Diese können nach Belieben gegliedert
werden, ergänzen sich jedoch gegenseitig und bilden letztendlich eine zusammenfassende
Risikovoruntersuchung und sollten daher seriös und professionell durchgeführt werden. Zur
13
Verdeutlichung wird die Einbindung der Immobilien Due Diligence innerhalb des
Transaktionsprozesses beispielhaft in Abbildung 2 dargestellt.
11
Holz, Ingo H.; Jacobi, Jens J.: Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Rahmen von Due-Diligence-Prozessen bei
10
Spezialimmobilien aus Sicht eines Projektentwicklers, S. 66, in: Bienert, Sven: Bewertung von
Spezialimmobilien, Risiken, Benchmarks und Methoden, 1. Auflage, Gabler Verlag, Wiesbaden, 2005.
Vgl. Bock, Jens: Due Diligence bei der Akquisition von gewerblichen Immobilienprojekten, S. 211, in:
11
Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager
Verlag, Köln, 2008, S. 211-231 sowie
Berens, Wolfgang; Strauch, Joachim: Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen - eine empirische
Untersuchung, Band 1, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2002, S. 5.
Vgl. Schultheiß, Tobias: 100 Immobilienkennzahlen, Cometis Verlag, Wiesbaden, 2009, S. 151.
12
Vgl. Brüesch, Reto: Due Diligence Real Estate, Schwerpunkte in der Praxis, Masterthesis, Zürich, 2009, S. 21
13
sowie
Keck, Lothar E.: Risikovoruntersuchung, Technischen Zustand prüfen, Risiken absichern, in: Immobilien
Zeitung Nr. 39-40 vom 30.09.2010, S. 63.
Abbildung 2: Transaktionsprozess mit Immobilien Due Diligence
14
Die hier gewählte Einteilung einzelner Bereiche der Immobilien Due Diligence folgt nicht der
mehr zersplitterten Gliederung anderer Autoren.
Grund hierfür ist die nicht eindeutig
15
mögliche Zuordnung einzelner Teilbereiche, wie z.B. der Umwelt- und Steueranalysen. Beide
werden vollständig im Rahmen der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen
Sorgfaltspflicht geprüft und somit bei gewissenhafter Arbeit vollständig abgedeckt. Sie sind
somit nicht zwingend eigenständige Bereiche der Immobilien Due Diligence.
Dagegen stellt die finanzielle Due Diligence einen deutlich selbstständigeren und
umfangreicheren Punkt der Analyse dar. Es fließen dabei zwangsläufig alle finanzwirksamen
Prüfergebnisse der anderen Bereiche zusammen, diese reichen jedoch längst nicht für eine
ausgiebige Finanzanalyse aus. Neben der zusammenfassenden Funktion sind hier zusätzliche
eigenständige zahlungswirksame Faktoren zu ermitteln. Dies hebt die finanzielle Due
12
eigene Darstellung
14
beispielsweise Schultheiß, Tobias: 100 Immobilienkennzahlen, Cometis Verlag, Wiesbaden, 2009, S. 151
15
sowie o.V.: Technical Due Diligence, Ingenieurversicherung, 17.03.2011, http://www.ingenieurversicherung.de/
content/technical-due-diligence.
Diligence gegenüber den anderen Bereichen hervor, sie ist Grundlage der
Investitionsentscheidung.
16
Um den zeitlichen bzw. organisatorischen Ablauf einer Immobilien Due Diligence und
entsprechende Kommunikationsvoraussetzungen aufzuzeigen, kann diese vereinfacht in
verschiedene Phasen gegliedert werden.
In der Phase der Planung ist zunächst durch den Auftraggeber eine Beschreibung des Anlasses
und des Umfanges der Sorgfaltsprüfung zu erfassen bzw. festzulegen. Schon hier gilt es, sich
möglichst frühzeitig umfassende Kenntnisse zum Objekt zu verschaffen und eindeutige
Analyseschwerpunkte zu ermitteln. Um einen reibungslosen Ablauf der gesamten Prüfung zu
gewährleisten, ist in dieser Phase nicht nur eine Abstimmung des Vorgehens innerhalb des
Due Diligence Teams, sondern insbesondere zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer
nötig. Dies beinhaltet auch eine Einigung bezüglich des Zeit-, Kosten- und Honorarrahmens.
Deal Breaker sowie das weitere Vorgehen bei deren Vorliegen sind hier schon eindeutig
festzulegen.
17
Während der Durchführung der Sorgfaltsprüfung sind regelmäßige Mitteilungen der
Zwischenergebnisse an alle Beteiligten erforderlich. Eine detaillierte Rücksprache bei
anstehenden Änderungen des Prüfungsablaufs, bei Verlagerungen der Analyseschwerpunkte
oder zeitlichen, personellen bzw. kostentechnischen Engpässen sorgt dabei für eine erhöhte
Transparenz des jeweiligen Vorganges. Vorschläge zur Verbesserung der Prüfungsqualität oder
der Zielrichtung der Untersuchung sind gerade hier durchaus angebracht und sollten gefördert
werden. Wünsche und Vorstellungen des potentiellen Käufers stehen hier im Mittelpunkt.
18
In der Abschlussphase der Due Diligence erfolgt schließlich die Mitteilung der
Abschlußergebnisse inklusive einer Aufstellung aller erkannten Risiken mit entsprechenden
Lösungsvorschlägen. Zeit- und Kostenrahmen der Mängelbeseitigung sind hier im Rahmen
13
Vgl. Berens, Wolfgang; Strauch, Joachim: Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen - eine empirische
16
Untersuchung, Band 1, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2002, S. 123.
Vgl. Eder, Georg: Erfolgsfaktor Due Diligence Prüfung, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 20.
17
Vgl. Gehrmann, Cornelius: Due Diligence, eine Risikoanalyse in der Post-Merger Integrationsphase, VDM
18
Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 67f.
einer Schätzung anzugeben. Ebenso sind die Chancen des Objektes aufzuzeigen und im
Rahmen eines offenen Dialoges sowohl positive als auch negative Kritik zur Qualität der
Untersuchung zu nennen.
19
Eine allgemeine Vorgehensweise bei der Immobilien Due Diligence kann vereinfacht durch
folgendes Konzept dargestellt werden:
20
·
Formulierung von Kriterien / Deal Breakern, bei deren Vorliegen der Prozess
sofort beendet wird,
·
Vorgabe der notwendigen Datenverarbeitung,
·
Beschaffung und Aufbereitung der erforderlichen Unterlagen,
·
Durchführung der notwendigen Analysen nach Maßgabe des Auftraggebers und
Verknüpfung mit den Ergebnissen der Analysen anderer Bereiche,
21
·
Entwicklung möglicher Strategien, abhängig von der Planung des Investors inklusive
eines Zeit- und Kostenrahmens,
·
Erstellen der Dokumentation / eines Due Diligence Berichtes.
Im Folgenden werden die erforderlichen Teilbereiche der Immobilien Due Diligence
aufgezeigt und die jeweils zu berücksichtigenden Faktoren in Form eines Prüfrasters
zusammengefasst.
14
Vgl. Hellerforth, Michaela: Due Diligence für Industrieimmobilien, 2004, S. 40 in: Lutz, Ulrich; Galenza,
19
Kerstin: Industrielles Facility Management, Springer Verlag, Berlin, 2004, S. 27-49.
Vgl. Hellerforth, Michaela: Due Diligence für Industrieimmobilien, 2004, S. 44 in: Lutz, Ulrich; Galenza,
20
Kerstin: Industrielles Facility Management, Springer Verlag, Berlin, 2004, S. 27-49;
Berens, Wolfgang; Strauch, Joachim: Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen - eine empirische
Untersuchung, Band 1, Peter Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2002, S. 103 sowie
Niewerth, Johannes; Steinke, Christian: Immobilienbewertung, Verkäufer-Due Diligence: So geht's, in
Immobilien Zeitung Nr. 14 vom 03.07.2003, S. 11.
für die Datenanalyse und die Ergebnisinterpretation ist ein Großteil der Zeit aufzuwenden,
21
Vgl. Tegtmeyer, Ralf; Gürtler, Volkhard: Forum Gebäudemanagement an Hochschulen, HIS Hochschul
Informations System GmbH, Hannover, 2009, S. 172.
4. Rechtliche Due Diligence
Als wesentlicher Schritt im Rahmen der Immobilienprojektentwicklung zählt die Prüfung der
rechtlichen Situation des Objektes. Hier werden sämtliche rechtlich relevanten Informationen
des Objektes und der Transaktion erfasst und bewertet. Die Art der Transaktion bestimmt
dabei wesentlich den Umfang der rechtlichen (legal) Due Diligence und die Folgen des
Eintritts des Käufers in Risikopositionen. Es entstehen üblicherweise unterschiedliche
rechtliche Folgen einer Transaktion für den Käufer je nach Kaufgegenstand - als
Geschäftsanteile beim Share Deal bzw. die Immobilie selbst beim Asset Deal.
22
Die baurechtliche Zulässigkeit des geplanten Projektes ist entscheidend für den Wert des
Grundstückes bzw. der sich darauf befindlichen Bebauung. Der Bebauungsplan zeigt anhand
von Vorgaben und Ausnutzungskennziffern Art und Maß der zulässigen Bebauung auf. Liegt
23
kein Bebauungsplan vor, "muss geprüft werden, ob gemäß § 34 BauGB in Anlehnung an die
umgebende Bebauung das Vorhaben errichtet werden kann."
Weiterhin kann in
24
Zusammenarbeit mit den zuständigen Behörden ein reguläres Bebauungsplanverfahren, aber
auch ein Vorhaben- und Erschließungsplan erstellt werden. Städtebauliche Richtlinien sind
hier zu hinterfragen, gerade bei der Entwicklung von Sonderimmobilien.
25
Die Prüfung des aktuellen Grundbuchauszuges verschafft den Nachweis über Eigentümer
sowie Lasten und Beschränkungen des Grundstückes. Das Grundbuch ist somit ein amtliches
Register, das die Rechtsverhältnisse eines Grundstückes der Öffentlichkeit darlegt, es genießt
15
Vgl. Bock, Jens: Due Diligence bei der Akquisition von gewerblichen Immobilienprojekten, S. 215, in:
22
Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan: Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager
Verlag, Köln, 2008, S. 211-231, sowie
Knöfler, Kathrin: Rechtliche Auswirkungen der Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen, Peter Lang
Verlag, Frankfurt am Main, 2001 S. 37 ff.
Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf: Immobilienfachwissen von A-Z, 9. Auflage, Grabener
23
Verlag, Kiel, 2010 / 2011, S. 79 sowie
Sommer, Goetz; Kröll, Ralf: Lehrbuch zur Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der ImmoWertV 2010,
3. Auflage, Werner Verlag, Köln, 2010, S. 101ff.
Greber, Agnes: Projektentwicklung und -realisierung, S. 16, in: Europäische Immobilien Akademie
24
Saarbrücken e.V.: Immobilien-Projektentwicklung, Seminarunterlagen, 2009.
Vgl. Holz, Ingo H.; Jacobi, Jens J.: Wirtschaftlichkeitsbetrachtung im Rahmen von Due-Diligence-Prozessen
25
bei Spezialimmobilien aus Sicht eines Projektentwicklers, S. 74, in: Bienert, Sven: Bewertung von
Spezialimmobilien, Risiken, Benchmarks und Methoden, 1. Auflage, Gabler Verlag, Wiesbaden, 2005 sowie
Keck, Lothar E.: Risikovoruntersuchung, Vertrauen ist gut, doch Kontrolle ist besser, in: Immobilien Zeitung Nr.
41 vom 14.10.2010, S. 18.
grundsätzlich öffentlichen Glauben. Lage, Form und Größe sowie die tatsächliche
Nutzungsart des Grundstücks wird dem Liegenschaftskataster entnommen.
Der jedoch aufwendigste Bestandteil der Prüfung der rechtlichen Situation ist die Analyse
aller mit dem Objekt in Zusammenhang stehenden Verträge. Dazu gehören unter anderem:
26
"Miet- und Pachtverträge, Erschließungs-, Bau-, Contractingverträge, Managementverträge,
Service- und Dienstleistungsverträge ..." Instandsetzungs- und Nebenkostenregelungen
27
bedürfen hier besonderer Beachtung. Gerade bei gewerblichen Objekten sind zudem
Architektur- und Ingenieurverträge, aber auch Liefer- und Angestelltenverträge genau zu
prüfen und in die Vertragsverhandlungen mit einzubeziehen.
28
Da Versicherungen üblicherweise objektbezogen abgeschlossen werden, können auch
Versicherungsverträge im Zuge des Objektverkaufs vom Veräußerer auf den Erwerber
übergehen. Klassischerweise erfolgt dies beim Asset Deal. Hier besteht gem. § 96 Abs. 2
Versicherungsvertragsgesetz (VVG) ein einmonatiges Kündigungsrecht. Dagegen besteht bei
Immobiliengeschäften im Zuge von Unternehmensbeteiligungen keine Möglichkeit,
vorhandene Versicherungen außerordentlich zu kündigen.
29
In allen Verträgen sind insbesondere die Vertragsparteien, der tatsächliche
Vertragsgegenstand mit dem dazugehörigen Nutzungszweck und der Mietzins inkl. der
Anpassungsklauseln zu prüfen. Gerade bei der Prüfung von Vertragsgestaltungen führt die
Ermittlung von sonstigen Anpassungen und Nachträgen zu zeitlichen Verzögerungen.
30
16
Vgl. Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck,
26
München, 2007, S. 197ff.
Brüesch, Reto: Due Diligence Real Estate, Schwerpunkte in der Praxis, Masterthesis, Zürich, 2009, S. 28.
27
Vgl. Gehrmann, Cornelius: Due Diligence, eine Risikoanalyse in der Post-Merger Integrationsphase, VDM
28
Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 66.
Vgl. Liermann, Gunther; Rumetsch, Silke; Jedem-Kury, Ulrike: Property Due Diligence, S. 146, in: Schramm,
29
Marianne; Hansmeyer, Ekkehart: Transaktionen erfolgreich managen, ein M&A - Handbuch für die Praxis,
Vahlen Verlag, München, 2010, S. 141-152.
eine nähere Betrachtung zur Prüfung von Vertragsgestaltungen erfolgt in Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold
30
E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck, München, 2007, S. 197-237.
Transaktionsspezifische Prüfpunkte sind in der Vorbereitung auf Vertragsverhandlungen
intensiv zu bearbeiten. Neben der Grundstückssicherung ist dabei zunächst das Augenmerk
31
auf die jeweiligen Besonderheiten des tatsächlichen Kaufgegenstandes (das Objekt selbst oder
als Bestandteil von Geschäfts- bzw. Unternehmensanteilen) zu richten.
Termine und
32
Terminsicherungen sind genauso wie Gewährleistungs- und Wartungskonzepte sowie
Vormiet- und Vorkaufsrechte Dritter gesondert zu erfassen. Nicht zuletzt sind zwingend auch
Recherchen zur Feststellung von aktuell vorliegenden und erwarteten Rechtsstreitigkeiten
durchzuführen.
33
Bei einer umfangreichen Prüfung aller Sachverhalte werden regelmäßig entsprechend
spezialisierte Rechtsberater bzw. Rechtsabteilungen mit einbezogen.
17
Vgl. Beisel, Daniel; Andreas, Friedhold E.: Beck'sches Mandatshandbuch Due Diligence, Verlag C.H. Beck,
31
München, 2007, S. 109.
Vgl. Knöfler, Kathrin: Rechtliche Auswirkungen der Due Diligence bei Unternehmensakquisitionen, Peter
32
Lang Verlag, Frankfurt am Main, 2001 S. 42f.
Vgl. Eder, Georg: Erfolgsfaktor Due Diligence Prüfung, VDM Verlag Dr. Müller, Saarbrücken, 2006, S. 28.
33
4.1. Exkurs: Denkmalschutz und Denkmalpflege
Baudenkmäler erhalten im Zuge der Individualisierung der Gesellschaft immer stärkere
Bedeutung. Noch relativ wenig beachtet, bildet sich das Denkmal nach und nach zu einem
Markenprodukt. So entspricht es dem Bedürfnis nach Abgrenzung und Alleinstellung in
mehrfacher Sicht:
34
·
Herrschaftliches Wohnen in Villen,
·
Loft Living in Fabriken,
·
Arbeiten in repräsentativen Geschäftshäusern oder Fabriketagen,
·
einzigartige Veranstaltungsorte (Konzerthaus, Hotel, Museum).
So ist der Markencharakter von Baudenkmälern schon aufgrund der Ausstrahlungskraft der
Bausubstanz sehr stark. Hier zeigt sich auch die hohe Bandbreite der Denkmalwelt.
35
Rechtlich gesehen werden Denkmalschutz und Denkmalpflege heute durch staatliche
Förderprogramme, Steuererleichterungen und administrative Maßnahmen geregelt. Neben
Staat und Kommunen setzen sich auch staatliche Organisationen, Bürgerinitiativen,
Stiftungen und nicht zuletzt Denkmaleigentümer und Spender für die Erhaltung von
schützenswerten Gebäuden und Flächen ein. Aber: Denkmalschutz ist Ländersache!
36
Deshalb ist für den Vollzug grundsätzlich die Landesverwaltung bzw. die Kommune
zuständig. Jedes Bundesland überträgt dabei den Kommunen einen unterschiedlichen
Aufgabenteil des Denkmalschutzes, wodurch sowohl das Land als auch die Landkreise und
kreisfreien Städte verantwortlich zeichnen. Eine Trennung von Denkmalschutz und
Denkmalpflege ist durch diese Aufgabenteilung zu erklären. So werden die hoheitlichen
Aufgaben von den Denkmalschutzbehörden (Vollzugsbehörden) wahrgenommen, die
fachlichen und wissenschaftlichen Aufgaben durch Denkmalfachbehörden.
18
Vgl. Halder-Haß, Nicola: Denkmalschutzprojekte, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan:
34
Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln, 2008, S. 828-842.
Vgl. Lindner, Maik A.: Immobiliencontrolling durch Business Intelligence, Konzeption und prototypische
35
Umsetzung unter Nutzung von SAP BI, Logos Verlag, Berlin, 2009, S. 49.
Vgl. Sailer, Erwin; Grabener, Henning J.; Matzen, Ulf: Immobilienfachwissen von A-Z, 9. Auflage, Grabener
36
Verlag, Kiel, 2010 / 2011, S. 254f.
Neben allen anderen Bereichen des öffentlichen Rechts steht das Denkmalschutzrecht
gleichwertig, d.h. es ist anderen öffentlichen Belangen nicht untergeordnet. Dabei ist das
denkmalschutzrechtliche Genehmigungsverfahren jedoch immer dann in das
B a u g e n e h m i g u n g s v e r f a h r e n i n t e g r i e r t , w e n n e i n Vo r h a b e n n a c h B a u r e c h t
genehmigungspflichtig ist. Andererseits nehmen alle Landesbauordnungen und auch das
Baugesetzbuch besondere Rücksicht auf den Denkmalschutz.
Allgemein verbindliche und anerkannte Grundsätze für denkmalfachliche Forderungen
werden als "materielles Denkmalrecht" bezeichnet. Sie dienen als Grundlage und
Voraussetzung für jegliches behördliches Handeln bei Genehmigungen und Eingriffen.
Daneben enthalten die Denkmalschutzgesetze der Bundesländer kaum Vorschriften zum
37
Umgang mit Kulturdenkmälern. Daher bleibt es zumeist den Einzelentscheidungen der
örtlichen Behördenvertretern überlassen, nach welchen denkmalfachlichen Voraussetzungen
und materiellen Grundsätzen ein Objekt verändert, unterhalten oder beseitigt werden darf.
Selbst die Festlegung, ob und wann eine bauliche Anlage überhaupt ein Denkmal ist, bleibt
oft eine Einzelentscheidung. Folgende Voraussetzungen müssen dabei mindestens erfüllt sein:
·
Eintragung in das Denkmalbuch auf Grundlage eines Verwaltungsaktes,
·
Denkmaleigenschaft kraft Gesetzes.
38
Zu den Bestimmungen über den Schutz von Denkmälern zählen die Vorschriften über das
Erlaubnisverfahren, über die Wiederherstellung von beschädigten oder zerstörten Denkmälern
und die Vorschriften über das Betretungs- und Auskunftsrecht der Denkmalschutzämter. Diese
"regeln den Ausgleich zwischen dem öffentlichen Interesse an der originalgetreuen Erhaltung
der Kulturdenkmäler einerseits und dem privaten Interesse an der optimalen wirtschaftlichen
Verwertung und Nutzung ihres Eigentums andererseits."
39
19
Zumeist Organisations- und Verfahrensgesetze.
37
Die Erhaltung ist aufgrund geschichtlicher, wissenschaftlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung
38
im öffentlichen Interesse.
Halder-Haß, Nicola: Denkmalschutzprojekte, S. 835, in: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan:
39
Immobilienprojektentwicklung, 3. Auflage, Immobilien Manager Verlag, Köln, 2008, S. 828-842.
Um im Rahmen eines Gesamtkonzeptes eine denkmalverträgliche Nutzung mit der
wirtschaftlichen Machbarkeit zu verbinden, sind somit jegliche Veränderungen an einem
Baudenkmal mit dem zuständigen Denkmalschutzamt bzw. dem Denkmalpfleger
abzustimmen. Planungssicherheit erhält der Investor erst durch die Entwicklung eines
Erhaltens- und Nutzungskonzeptes in Zusammenarbeit mit den zuständigen Denkmalpflegern.
Erst hier kann eine Abwägung von denkmalpflegerischen und wirtschaftlichen
Notwendigkeiten erfolgen. Dabei können später errichtete, nicht zwingend zu erhaltende
Gebäudeteile, durchaus gesondert betrachtet werden.
Der bauliche Zustand des Objektes ist für die Ermittlung der Schutzwürdigkeit zunächst
unbedeutend. Erst in einem Abwägungsprozess von denkmalpflegerischen, wirtschaftlichen,
bautechnischen und behördlichen Belangen ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens
der tatsächliche Bau- und Erhaltungszustand zu berücksichtigen. Hier entstehen in der Praxis
die meisten Unklarheiten.
Ein Investitionskriterium für solche Vorhaben sind vorhandene Zuschuss- und
Förderprogramme. So hat die öffentliche Hand großes Interesse an privatem Engagement
bezüglich der Erhaltung von Baudenkmälern. Steuerliche Ausgleichsmaßnahmen für
Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen sind dabei genauso interessant wie die
Förderungen in Form von Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen. Investoren sind dabei
zumeist auf fachliche Beratung angewiesen.
Zu beachten sind hierbei jedoch bestimmte vorgeschriebene Vorgehensweisen. Schon in der
Planungsphase ist hier zu berücksichtigen, dass das Baugenehmigungs- und das
Abstimmungsverfahren zur steuerlichen Vergünstigung voneinander unabhängige und
separate Verfahren sind. Denn nur mit einem vor Baubeginn durchgeführten
Abstimmungsverfahren mit dem Landesdenkmalamt werden entsprechende steuerliche
Vergünstigungen anerkannt. Das Baugenehmigungsverfahren bzw. Auflagen der
Baugenehmigung haben dabei zunächst keinerlei Relevanz für das steuerliche
Abstimmungsverfahren. Hier bestehen große Schnittmengen zwischen rechtlicher und
wirtschaftlicher Prüfung des Objektes.
20